SZMSZ
A Társasház működése szempontjából alapvető dokumentum egy jó szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ), mely a társasházi működés megszervezésének a gyakorlati alapja.
De mitől lehet jó egy SZMSZ?
Vannak olyan vélemények, hogy a részletes SzMSz az terjengős, a közember számára majdhogynem kezelhetetlenné válik, a hangsúly a jogászkodás, jogértelmezés irányába tolódik el, nem kell részletes SZMSZ, elegendő az internetről letölteni egy SZMSZ mintát és azt a társasházra adaptálni.
Vannak olyan nézetek is, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) meghatározza azokat a területeket, amelyeket az SzMSz-ben szabályozni kell, így felesleges törvényi rendelkezéseket beidézni; az SzMSz-ben nem kell megismételni a jogszabály szövegét, fölösleges a hivatkozások szerepeltetése, mert az később problémát okozhat, csak növeli a terjedelmet.
Viszont vannak olyan jegyzői felhívások is, ahol kifejezetten előírták, hogy az SZMSZ-ben mely rendelkezéseket kell szerepeltetni a Tht.-ből, melyeket javasolják beépíteni, illetve mely jogszabály címét és számát kérik az SZMSZ-be beírni.
A közös képviseletek (közös képviselő, IB), a tulajdonosok részéről is felmerül az a kérdés, hogy mennyiben indokolt 30 – 35 oldalas SzMSz készítése.
A közös képviseletek (közös képviselő, IB), a tulajdonosok részéről is felmerül az a kérdés, hogy mennyiben indokolt 30 – 35 oldalas SzMSz készítése.
A gond az, hogy az is baj, hogy ha ugyan „rövid”, de hiányos az SzMSz, és az is baj, ha „terjedelmes” a szabályozás.
A kérdés eldöntéséhez több tényezőt indokolt mérlegelni.
Iránymutatónak tartjuk a Tht. tervezetéhez csatolt általános indokolásban leírtakat, mely szerint a korábbi, a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvénynél a Tht. részletesebb, de keret jogszabály (a másik lehetőség lett volna a „kódex”-szerű szabályozás, de ez elvetésre került). A Tht. tartalmát, azaz a szabályozott esetek körét, az SZMSZ tartalmára vonatkozó rendelkezéseket is áttekintve „részletes törvényi keretszabályok”-ról van szó, és továbbra is fent maradt az a helyzet, hogy a Tht. bizonyos kérdésekben „túl” szabályoz, más kérdésekben „alul”, azaz hiányosan, vagy éppen „rosszul”, ellentmondásosan szabályoz. Mindebből pedig egyenes következik, hogy továbbra is a társasházaknak (közös képviseletnek/társasházkezelőnek) kell gondoskodnia a megfelelő mélységű (részletességű) szabályzatok elkészítéséről.
Véleményünk szerint az SZMSZ készítésénél a terjedelem nem lehet fő szempont, hanem inkább a szükséges (releváns), indokolt szabályozások mennyisége a döntő kérdés.
A hiányos szabályozás legalább olyan hiba, mint a rossz, nem megfelelő szabályozás.
Arról, hogy TELJES KÖRŰ szabályozás vagy terjedelmi okok miatt egy rövidebb, "REDUKÁLT" SZMSZ készüljön, az előterjesztő tisztségviselőknek, és a tulajdonosoknak kell dönteni.
A társasház hatékony, eredményes, jog-, és szakszerű működését megalapozó SzMSz készítését a különböző jog-, és szakterületek megfelelő részvétele biztosíthatja, és az SzMSz kidolgozása során figyelembe kell venni a vezetési-szervezési szakmai szempontokat is.
Végül: az SZMSZ készítés releváns tényezője, hogy megfelelő, kellően feldolgozott tapasztalattal kell rendelkezni a társasházi működésről, annak sajátosságairól.
Az SzMSz-t készítő – álláspontunk szerint – akkor jár el felelősen, ha a már tudott esetekre vonatkozóan előterjeszti a megfelelően kidolgozott, javasolt szabályokat („étlap”).
A különböző adottságú társasházak és a működési tapasztalatok alapján a több mint félezer társasháznak kidolgozott SzMSz-ek tartalmának elemzése azt mutatja, hogy a szabályozandó (vitára okot adó) esetek a társasházaknál átlagosan 70% körüli arányban azonosak. E vonatkozásban a társasháznak azt kell eldönteni, hogy a 70% „étlapból” mit tart szükségesnek szabályozni, módosítani. Az ajánlott szabály – például terjedelmi okokból történő – elhagyásának vagy módosításának esetleges következményeit viszont indokolt értékelni, mert ez biztosíthatja a tisztségviselők, a Társasház részéről a tudatos döntést. Ez teheti lehetővé az utólagos „reklamációk” elkerülését is, nevezetesen, hogy egy adott vitás esetre miért nem került megfelelő szabályozás megállapítására az SzMSz-ben.
A körülbelül 30% egyedi szabályozási szükséglet a társasház egyedi műszaki és egyéb adottságaiból (pl. lift, központi vagy távfűtés, teremgarázs, parkolás, kert, stb.), és a szabályozási igényekből (pl. közös költség felosztása, közös tulajdon használata, hasznosítása, stb.) adódik. Ezekben a kérdésekben is a Társasház-nak kell döntenie, hogy milyen szabályozást kíván. Az SzMSz-t készítő a tapasztalatai alapján erre vonatkozóan is tehet javaslatot az első egyeztetendő SzMSz-tervezetben.
SzMSz-t 1994. óta készítünk társasházaknak, és az eltelt időszakban a különböző adottságú társasházaknál folyamatosan, szisztematikusan gyűjtöttük, gyűjtjük a szabályozandó eseteket, dolgozzuk ki a szükséges szabályokat. A kidolgozott SzMSz-ekben a szabályozások valós eseményeken alapulnak, „nem íróasztal jellegűek”. A jogértelmezés, a jogalkalmazás, a gyakorlat nem egységes volta miatt nagyobb garanciát jelent az, hogy a Tht. 2004. január 1.-i hatályba lépése óta, az országszerte több mint 500 társasháznak készített SzMSz-t különböző szakemberek (jogász, mérnök, közgazdász, számviteli, tűzvédelmi, stb.), és különböző képzettségű tisztségviselők (közös képviselők, IB tagok, SZVB tagok), tulajdonosok (beleértve az önkormányzatokat) véleményezték, és ez több ezer javaslat feldolgozását jelenti.
A szabályok kidolgozásánál, fejlesztésénél, a kézikönyveinknél folyamatosan figyelembe vesszük a megfelelő módon feldolgozott jegyzői törvényességi felhívásokban (a továbbiakban: JTF.) foglaltakat, a bírósági gyakorlatot, a társasházi szakirodalomban megjelenteket is.
Az SZMSZ minták (tartalomjegyzék):
3-1-T. Teljes körű SZMSZ közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (1.)
3-2-R. „Redukált” SZMSZ közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (1.)
3-3. SZMSZ közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (1.)
– törölt részek jelölésével a redukált SZMSZ-hez
4-1-T. Teljes körű SZMSZ közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (2.)
4-2-R. „Redukált” SZMSZ közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (2.)
4-3. SZMSZ közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (2.)
– törölt részek jelölésével a redukált SZMSZ-hez
5-1-T. Teljes körű SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal
5-2-R. „Redukált” SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal
5-3. SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal
– törölt részek jelölésével a redukált SZMSZ-hez
6-1-T. Teljes körű SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgálóval
6-2-R. „Redukált” SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgálóval
6-3. SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgálóval
– törölt részek jelölésével a redukált SZMSZ-hez
7-1-T. Teljes körű SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (1.)
7-2-R. „Redukált” SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (1.)
7-3. SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (1.)
– törölt részek jelölésével a redukált SZMSZ-hez
8-1-T. Teljes körű SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (2.)
8-2-R. „Redukált” SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (2.)
8-3. SZMSZ intézőbizottsággal, számvizsgáló bizottsággal,
részközgyűléssel (2.)
– törölt részek jelölésével a redukált SZMSZ-hez
Mile Bálint
Társasházi tanácsadó
Okl. mérnök-közgazdász
Vezetési-szervezési szakember
VIKTÓRIA Kft
Ügyvezető igazgató
A honlapon található dokumentumok teljes tartalma szerzői jogi védelem alatt áll. Minden jog a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. és a Dr. Tóth T. Zoltán Ügyvédi Iroda tulajdonát képezi. A dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni, átruházni, terjeszteni. Az e műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER (VTR), mint társasház-kezelési modell tapasztalatainak, dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A VTR és a szolgáltatások, annak tartalma, vagy bármely részlete szerzői jogvédelem alá esnek, melyet a vásárlással felhasználási jogosultságot szerzett Felhasználó elismer.
A szerzői jogi szabályokkal és a honlap használatával kapcsolatos további rendelkezéseket, részletszabályokat a www.tarsashazitanacsadas.hu weblapon elérhető mindenkori Általános Szerződési Feltételek (ÁSZF) tartalmazzák, melyet a felhasználó a honlap használatakor és megrendeléskor tudomásul vesz és elfogad. A dokumentációkban fellelhető információk a kiadás időpontjában meglévő, a gyakorlat és jogalkalmazás nem egységes volta miatt szavatosság nélkül, de legjobb tudás szerint kerültek értelmezésre, feldolgozásra. A rendszer dokumentációk fejlesztése folyamatos és a dokumentumok a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözi.
